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3 Raisons d’investir en bourse plutot qu’en immobilier

Investir en bourse ou dans l’immobilier ? Voilà la question qui taraude beaucoup d’investisseurs en herbe ou même plus agguéris.

Que ce soit sur les forums dédiés aux finances personnelles, des banques ou via les échanges que je peux avoir avec mon entourage qui me demande conseil sur le sujet, investir en bourse ou en immobilier est un thème qui revient quasi systématiquement.

Vous aussi, vous vous posez cette question ?

Je vais vous donner 3 raisons de préférer investir en bourse plutot que dans la pierre, 3 avantages concurrentiels en somme qui vous permetteront de mieux appréhender le sujet.

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Cela ne veut absolument pas dire que je préfère investir en bourse et que je n’aime pas l’immobilier, chaque domaine a ses avantages et ses inconvénients et mon principal conseil c’est surtout que vous devez en tant qu’investisseur viser ce qui vous parait être le plus porteur pour votre capital.

Ecarter à priori l’un de ces deux domaines d’investissement est une bétise, et si bien sur on a tous nos préférences et des domaines dans lesquels nous sommes plus à l’aise que d’autres, l’investisseur intelligent et rationnel lui essayera d’être positionné sur les deux ce qui lui assure rendements et diversification.

1. Investir en bourse est plus accessible et permet une diversification

Attention, cela ne veut pas dire qu’investir en bourse est facile ou qu’il suffit d’acheter des actions, fermer les yeux et devenir riche au bout de 2 mois.

Par plus accessible, je veux dire que la barriére d’entrée est plus basse notamment en raison tout simplement du prix des actions qui n’a rien à voir avec celui de l’immobilier.

Acheter un appartement, même minsucule au fond d’une impasse d’une ville en pleine perdition vous coutera au bas mot peut-être 30 ou 40000€ alors qu’il est possible d’ouvrir un compte titre ou un PEA pour 0€ et d’investir en bourse avec à peine 10€.

Bien sur, cela ne veut absolument pas dire que c’est une bonne stratégie : se donner du mal à ouvrir un PEA pour investir une somme inférieure à 1000€ n’a en réalité aucun sens, et même 1000€ ça reste un tout petit capital.

M’enfin techniquement, il n’y a rien qui vous en empéche, alors qu’en immobilier l’exemple des 30000€ est en réalité très favorable, si vous avez comme moi la chance (?!) de vivre en région parisienne, c’est 150 à 200000€ le ticket d’entrée pour un petit studio.

On voit donc là le premier avantage d’investir en bourse : si vous avez 10000€ vous pouvez les faire fructifier alors qu’il faudra des sommes très supérieures en immobilier.

Le cas du crédit : bien sur, les défenseurs de l’immobilier argueront que si, vous pouvez investir avec 10000€, il suffira d’emprunter le reste !

Bien sur, c’est possible mais cela vous engage : un prêt n’est pas un cadeau ! Mensualités, intérêts (même s’ils sont ridiculement bas) au final vous apporterez le capital nécessaire

Que ce soit de votre poche en remboursant vous même ou en mensualités locatives non encaissées, cela revient donc au même même si ça reste évidemment une solution très interessante que d’utiliser l’effet levier.

Ce phénomène est encore amplifié lorsque l’on cherche à réduire son risque et donc à diversifier ses investissement : acheter 15 ou 20 actions différentes dans des secteurs différents prend quelques heures et reste accessible avec le même budget de 10000€ (vous pouvez acheter moins d’unités)

Evidemment, certains achètent des immeubles comme des actions mais bon…

En immobilier, la notion d’unité n’existe pas, vous acheter un genre de lot future à 200k € !

Bon si vous avez 10 millions d’euros à placer une diversification est possible quoi qu’elle prendra plusieurs années à être mise en place, vous coutera des frais d’entrée à chaque fois et surtout, il n’est pas réaliste de penser qu’on peut réellement diversififer en immobilier.

En effet, acheter un deuxième appartement dans la même ville c’est certes se prémunir contre les risques du 1er appartement (voisinage, détérioration, impayés) mais vous restez exposé au risque du micro marché de votre ville en plus du marché global.

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Allégorie de la diversification dans l’immobilier

Il n’est pas réaliste d’imaginer que vous allez acheter 10 appartements sur 10 continents différents pour avoir une vraie diversification, alors qu’un tracker MSCI World prend quelques secondes à être acheté et à un prix d’entrée infiniement plus accessible.

A moins que vous ne soyez milliardaire donc, il ne fait aucun doute que pour l’investisseur particulier moyen, la diversification est un avantage majeur et incontestable en faveur de celui qui veut investir en bourse tout en gérant de façon responsable son portefeuille (pas de all in donc)

2. Investir en bourse est moins taxé et sujet aux interventionnismes

Bien sur, il y a eu récemment la taxe sur les transacations financières de 0.3% que vous payez quelque soit le résultat de votre investissement (même si vous perdez 90% de votre position donc)

Mais cela reste sans commune mesure avec les frais d’entrée que constituent les fameux frais de notaire d’environ 8% sur l’immobilier.

De plus il faut rajouter l’impot sur les bénéfices en cas de revente et que ce n’est pas votre résidence principale (on parle donc bien de taxer les investisseurs uniquement) et également voir surtout, l’intégration des revenus locatifs générés par votre bien à votre baréme d’imposition.

Autrement dit, si vous êtes à 30% d’imposition (TMI = 30%) par exemple, vous payerez à l’état en plus des taxes précédentes 30% de vos loyers touchés, en espérant ne pas basculer sur la tranche supérieure et donc devoir payer 41% de vos loyers.

Bien sur, il y a des moyens de payer moins d’impots dans l’immobilier comme la défiscalisation pinel ou la location meublée non professionnelle LMNP mais il existe également des dispositifs similaires pour celui qui préfère investir en bourse dans ces 3 actifs en béton pour 2020 par exemple.

Avec un PEA par exemple, vos bénéfices ne sont taxés qu’en cas de retrait et non dès l’encaissement de la plusvalue.

En clair tant qu’il n’y a pas de flux de votre PEA vers votre compte courant, pas de taxation.

Ensuite, si votre PEA a plus de 5ans les plus-values ne sont pas imposées autrement que via les prélevements sociaux de 17,2% : c’est bien l’age du PEA qui est pris en compte et non quand vous avez réalisé votre plus-value !

Bref, investir en bourse c’est déjà fortement imposé en France mais ça reste moins confiscatoire que l’immobilier qui est tout simplement massacré par les impots !

En plus (et oui ce n’est pas fini) investir en bourse est tout de meme moins sujet aux tergiversations législatives que subit l’immobilier : chaque ministre du logement y va de sa loi, de son dispositif…

Chaque maire plus ou moins populiste va instaurer un plafonnement du loyer ou des lois empéchant la location saisonnière ou augmenter la surface minimale autorisée à la location…

L’immobilier n’est pas juste un support d’investissement, c’est avant tout un besoin vital de l’être humain : se loger, et cela pousse donc les politiques a modifier constamment les lois sur le sujet

Evidemment c’est très peu rassurant pour l’investisseur qui doit avoir une visibilité long terme sur ses investissements…

3. Le rendement moyen est meilleur

Last but not least comme on dit, le rendement de l’investissement en bourse est globalement supérieur à celui de l’immobilier.

Pour comparer les deux, on peut utiliser le case-shiller index qui donne une vue objective de l’évolution du prix de l’immobilier aux USA et le compare au S&P 500.

Robert Shiller qui est le co créateur de cet index est professeur de finances à Yale (j’ai eu le chance de suivre ses cours) et est également prix nobel d’économie en 2013.

Cliquez sur l’image pour agrandir

Et encore heureux ! Investir en bourse présente un niveau de risque plus élevé que l’investissement dans l’immobilier, c’est donc tout à fait normal et même « exigible » pour investisseur de vouloir des rendements meilleurs à mesure que son risque augmente.

Bien sur, ce sont des grandes lignes, le case-shiller index ne prend pas en compte l’immobilier en région parisienne ni vos stock pickings, c’est simplement une indication de l’évolution du marché en général.

Marché que vous pouvez répliquer si vous choisissez d’ivestir en bourse via l’acquisition de trackers s&p, nasdaq ou cac40 par exemple , chose qu’il est impossible de faire avec l’immobilier, vous êtes obligé d’acheter un bien en particulier.

Le mieux que vous pouvez faire est d’acheter des parts de SCPI qui vont diluer votre risque sur plusieurs biens et non sur un seul mais reste le risque lié au gérant, ses choix et surtout les rendements SCPI ne font guère réver depuis quelques années.

Il sera donc parfaitement possible de réaliser de meilleurs en rendements en immobilier que pour celui qui veut investir en bourse mais cela veut dire qu’il doit surperformer le marché (américain tout du moins, en France peut-être pas)

Bonus : la liquidité

Imaginons que pour une raison ou une autre, un investisseur soit obligé de retirer ses billes de son investissement : un divorce, des revenus en baisse, un autre projet…

Vendre ses actions prend quelques minutes et un virement vers votre compte une ou deux journées maximum.

Vendre un appartement ou une maison… je ne préfère même pas y penser ! L’immobilier est un type d’investissement très peu liquide, vous en avez pour 3 mois minimum.

Ca c’est si vous trouvez preneur à votre prix immédiatement, il n’est pas rare de voir des gens vendre leur bien depuis 12, 18 ou 24 mois sans succès parce que le bien a un défaut par exemple.

En bourse même un penny stock d’une société épouvantable trouvera preneur dans la seconde, on apelle ça la liquidité et c’est un énorme avantage quand on change de stratégie d’investissement ou qu’on a un besoin d’argent rapidement.

Conclusion : faut-il investir en bourse plutot qu’en immobilier ?

Mon avis personnel est que oui, je préfère investir en bourse pour plusieurs raisons :

  • Diversification possible contrairement à l’immo
  • Gestion du risque : taille de position, stop loss et cotation en temps réel disponible
  • Espérance de gain supérieure
  • Liquidité supérieure

Maintenant, je n’irai pas jusqu’à dire qu’il faut bannir l’investissement dans l’immobilier, bien au contraire celui-ci a beaucoup d’avantages également, que nous verrons dans un article ultérieur.

Il s’agit simplement de mon avis personnel, basé sur mes jugements, ma personnalité et mes attentes : chacun aura une vision différente et il est au final difficile de dire que tel ou tel investissement est meilleur qu’un autre.

L’idéal, dans une optique de diversification est de ne pas choisir et d’utiliser la bourse et l’immobilier de façon complémentaire :

  • L’immobilier monte ? Vous en profitez
  • Les marchés flambent ? Vous en profitez aussi
  • Les marchés se cassent la gueule ? L’immo vous protège
  • Votre locataite ne paye plus son loyer ? Vos actions continuent de vous rapporter

J’ai donc beau largement préférer investir en bourse, je suis évidemment également investi dans l’immobilier, dans une moindre mesure certes mais cela répond à un des principes de bases de l’investissement en général : ne jamais mettre ses oeufs dans le même panier.

Et vous, que préférez-vous ? Investir en bourse ou investir dans l’immobilier ? Dites-moi dans les commentaires pourquoi et qu’est ce qui motive ces choix, je serai ravi d’échanger avec vous la-dessus !

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